悠々先生の「宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！」

みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

さて、昨日の「スペシャル問題」はわかりましたか？
今からでもメールで解答を受付中なんで
わかった方も、わからなかった方もメールくださいね(^_^)
解説と解答を返信します。

今週も1日1問、そして日曜日にはスペシャル問題付を
配信します。
今週も頑張っていきましょう〜♪


突然ですが、皆さん！
夏の気配を感じていますか〜？

毎年、梅雨明け前の７月のこの時期、
夏探しを始めるのです（笑）。

と言っても何も大層なことはないですよ。

1つは、近所で毎年植えている朝顔がいつ咲くかです！

で、昨日初めて咲いたのです（＾＾）

きれいですよね。
「朝からがんばっとるなぁ」
て思わず話しかけたくなります！


もう1つは、
はい、セミです。

「ミーンミーン」
といつ鳴くのだろう？
と思いながら、

少しずつ木がなくなっている
ことを思い、悲しくなりました。

彼らの居場所を奪っているんだろうな〜

さぁ今年はいつセミの鳴き声を聞けるのやら〜？



では、今週もがんばっていきましょう！（＾＾）

＜農地法1＞


（１）
山林を開墾し、現に水田として耕作している土地であっても、
土地登記簿上の地目が山林である限り、法の適用を受ける
農地には当たらない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
テーマは"農地"とは何か？ってことですよね。
はい、何でした？（笑）
ポイントは現況で決まりですね。
例え、登記簿の地目が山林とかであっても関係なく
今耕作されているのであれば、農地となりますぞぉ。


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また7月10日（金）までは、

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今年度の発売に先がけ、15歳の少年・Mr.ハルサメ君に使ってもらい、
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こんにちは、【宅建合格仕事人】の悠々です。

はい、【日曜日号】です！
まず、「今日の一問」は普通（笑）にありますが、
文末にもう一問あります。
・・・しかし答えは載せていません！
答えが分かった方は○か×を、
わからないかった方は「わからない！」と
書いて、
下のフォームからメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。


ではまず、今日の1問いってみましょう！

（７）事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者
となった者が事後届出を行わなかった場合には、都道府県知事から
当該届出を行うよう勧告されるが、罰則の適用はない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
届出をしないというのは、明らかに法律（国土法）違反
ですね。ということは、もちろん罰則も適用されること
がありますぞぉ。勧告に従わない場合とはきっちり区別
しましょう！
・勧告に従わないとき⇒⇒公表される
・届出をしないとき⇒⇒⇒罰則がある（ただし契約は有効）


では、今回のスペシャル（？）問題！
答えが分かった方は答えを、
分からなかった方は、「わからない！」
と
フォームからメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します(^_^)




（８）Ａが所有する市街化区域に所在する面積5,000平方メートルの
一団の土地を分割して、1,500平方メートルをＢに、3,500平方メートルをＣに
売却する契約をＡがそれぞれＢ及びＣと締結した場合、Ｂは事後届出を行う必要は
ないが、Ｃは事後届出を行う必要がある。

↓




お待ちしております♪

いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、来週をお楽しみに！！（＾＾）


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＜国土利用計画法6＞

（６）事後届出に係る土地の利用目的について、
京都府知事から勧告を受けたＡが勧告に従わなかった場合、
京都府知事は、当該届出に係る土地売買の契約を無効に
することができる。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
勧告って何ですか？
はい、実は、単なる行政指導であって、
拘束力を持たないですね。
よって、契約を無効にすることなどできませんぞぉ。
だからこそ、「無視されちゃいました〜」と公表するのです。



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＜国土利用計画法5＞

（５）事後届出においては、土地に関する権利の移転等の
対価の額を届出書に記載しなければならないが、当該対価
の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を
欠くときでも、そのことをもって勧告されることはない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）○
"著しく適正を欠く・・・"とくると、かなり考えてし
まいますね。でも、勧告されません。事後届出はあくまで、
価格についてはノータッチです。契約も終わって代金の支払いも
終了しているでしょうね。それを今さら"代金が高い"とか
言われても、話しがややこしいですよね。
ちょいと現実的に考えれば直ぐに答は出ますぞぉ。
じゃあなぜ価格を届け出るのか？これは、価格が安定し
ているときはいいですが、
3,000万円⇒3,500万円⇒4,000万円と上昇してくると
「そろそろ注視区域に指定するか？」
といった判断材料として使用するためですね。



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＜国土利用計画法4＞

（４）土地売買等の契約の当事者の一方が国又は地方公共団
体である場合は、その契約について届出をしなければな
らないが、勧告されることはない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
取引の当事者の一方が、国又は地方公共団体のときは、
適用除外のパターンですね。だから、届出そのものが不要と
なりますぞぉ。また、地方公共団体ですから
市町村も含まれますね。
ちなみに農地法の適用除外規定では市町村は
含まれませんので、セットで押さえておきましょう。
紛らわしい箇所ですから〜


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＜国土利用計画法3＞

（３）停止条件付きの土地売買等の契約を締結した場合には、
停止条件が成就した日から起算して２週間以内に事後届出を
しなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
停止条件付き契約の場合、最初に契約したときに届出
が必要となります。条件が成就したときにもう一度届け
出る必要はありません。なぜなら条件の成就は、契約の
締結ではないからですぞぉ。

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＜国土利用計画法2＞

（２）土地を交換する契約を締結した場合、金銭の授受が
なければ、事後届出が必要になることはない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
交換契約とくれば、一瞬迷いますね。でも民法でも、
宅建業法でも、売買契約と同じように扱ってきましたよね。
それでいいのです（笑）。
はい、交換契約に該当すれば、金銭の授受に関係なく、
事後届出が必要となります。

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突然ですが、皆さん！
間もなく受験願書の配布が始まりますよ！

はい、７月１日（水）から全国いっせいに願書の
配布と本試験の受付がスタートします。

配布場所は都道府県によってかなり状況が違いますね。

県庁や協会に取りに行かなければ
ならないところ、
書店に並べているところ〜
色々ありますよ。

まずはご自分の都道府県がどんな具合か
しっかり確認しておいて下さい。

で、なるたけ早く受験手続をやってしまいましょう！

実際に受験料を納めて申込みをすると、
いやでも本気モードになっていきます。

そうです。
そろそろ
本気モードでいきましょう！！！


では、今回もがんばっていきましょう！（＾＾）

＜国土利用計画法1＞

（１）
Ａが所有する準都市計画区域内に所在する面積7,000平方メートル
の土地について、Ｂに売却する契約を締結した場合、
Ｂは事後届出をする必要がある。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
国土法の届出（事後届出）に関する問題です。
面積だけで解決できそうですね。準都市計画区域においては、
10,000平方メートル以上の取引の場合に届出が必要となりますね。
よって7,000平方メートルなら届出は不要ですぞぉ。
ちなみに、市街化区域は2,000平方メートル以上、市街化調整区域
と非線引き区域では5,000平方メートル以上、都市計画区域外では
10,000平方メートル（１ha）以上となりますね。２×５＝10と
押さえましょう！


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ではまず、今日の1問いってみましょう！


＜用途制限、高さ制限、防火・準防火制限等7＞

（７）工業地域内では、住宅は建築できるが、病院は建築できない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）○
住宅は工業専用地域においてのみ建築することができません。
やっぱりコンビナートの横には住みたくないですよね。
病院と大学は共通規定です。
低層住居専用地域と、工業、工業専用地域に
建築することはできません。


では、今回のスペシャル（？）問題！
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（８）
建築物の敷地が第１種住居地域と近隣商業地域にわたる場合、
当該敷地の過半が近隣商業地域であるときは、
その用途について特定行政庁の許可を受けなくとも、
カラオケボックスを建築することができる。
↓




お待ちしております♪

いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、来週をお楽しみに！！（＾＾）


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＜用途制限、高さ制限、防火・準防火制限等6＞

（６）
建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合については、
その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が
適用される。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
建築物にとっては、火事は絶対に避けなければならないですね。
よって、火事に関する規定はなるたけ厳しい方にルール化される
流れになりますぞぉ。問題文にように建築物が防火地域や準防火地域、
またどちらでもない地域にまたがっている場合、原則は、
より厳しい方の規定に従います。よって、準防火地域ではなく、
防火地域の規定が適用されることになります。


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